经济热词“通胀”的字眼不断出现，是否应该避开通胀投身房产投资的蓝海？可能是投资客最钟情的小户型产品，适不适宜在今年年底时出手？在选择产品类型上是否有值得关注的因素？资深业内人士、东莞启富置业投资咨询公司总经理张霞表示，目前投资低价位小户型正是恰当的时机，并且在3-5年的时间里也会有不错的收益。

　　小户型投资资金灵活

　　小户型投资产品，因为总价低、有稳定回报率的因素，往往受尽投资者的青睐。张霞分析，从市场政策性上的角度分析，由于限购传言风声较紧，而国家调控的步履、主基调会长期保持不变。同时随着城市更新和发展，房屋租金也会一路走高，尤其以小户型的需求为大，由此看来小户型投资的利益稳定性强，风险性也是最低。而在5000-8000元/平方米的均价中，小户型也有不错的选择，以5000元/平方米低价、50平方米的小户型单位计算，一套小户型的总价在25万元左右，也就是资金灵活运作。

　　要想在投资上立马见到效益，张霞建议务必选择商业氛围较浓、有较好租赁环境的地段的小户型产品。这些地段的小户型需求量大，租金稳定，投资者买入即可出租，也就是马上感受到了投资的快感。

　　一次性付款不影响换房计划

　　当下银行贷款利率高，且贷款难批、甚至在长期调控政策下，置业次数会受到长远限制等种种原因下，张霞建议，投资小户型尽可能采用一次性付款的方式，而非主张贷款，否则今后家庭换房也会受到牵连。因此此种类型的投资更适合有50万-100万元闲钱的家庭来考虑，一方面家庭在投资产品以后，也要留有一部分流动资金；另一方面，如资金充裕的情况下，也可以数套产品同时购入的方式进行。

　　如何判断一次性付款比贷款的方式更划算？目前银行五年期以上贷款的基准利率为7.05%，甚至在首套房、二套房贷的贷款审批上都要相应有上浮。如此一来，即便是理想的租金回报率为5%-7%，那么也就意味着租不抵供，租金收益全部贡献给银行之外房东还要倒贴。而博长远升值的角度看，虽然也有赚头，但也是跟银行分享了自己的投资收益呢。

　　而如果不做房产投资而把闲钱放银行，1年期的存款年利率为3%，3年期的存款利率为5%，也就是说投资房产从租金收益率3%-5%上来说，就已经完全高于银行的存款利率，更何况可以预见到3-5年内的房产升值路线，那么投资者手头赚的就不是租金的鸡毛蒜皮了。

　　案例分析

　　25万投资小户型3年收益4倍于存款

　　以一套25万元50平方米的小户型为例，如果现在买入出租，而三年后出售，大概有多少收益？以单年的收益率来计算，或达到18%左右。

　　例如，此套小户型租金为1000元/月，除去一年中有一个月的时间可能丢空或房东需给予中介的佣金，那么一年的收益为11×1000元/月=11000元，而3年即为3.3万元。而这套房子计算下来单价在5000元，预判3年后房价仍有升幅，且保守计算涨价到8000元/平方米，那么，房子每平方米涨价3000元/平方米，这时候售出即升值15万元。加之这套房子的租金收入，总的收益在18.3万元。

　　除去房子初始投入的小规模装修、配齐家私、电器的费用，包括在购买房子时的中介费和税费等各种支出和成本，收益或在14万元左右，总收益达到56%。均摊到每年，也有4 .67万元，年收益率约为18%。而对比同样为25万元现金流，以目前的3年期存款年利率5%计算，3年后共产生3 .75万元利息，相差的收益可以级数论之。