调控预期变幻莫测，开发商转战商业地产，地方纷纷出台楼市暖政，红五月再度上演……地产界真个是你方唱罢我登台，热点从未休止。

时隔半年，地产中国网再次约访陶红兵，就当前一些市场现状及问题进行了深入探讨。就外界猜测甚多的高策近况、爆点频频的商业地产发展、北京住宅市场下半年走向、通州楼市的未来……等问题，在一线征战多年的陶红兵会用什么样的视角审视？对于购房和投资，他又有哪些建议？

高策地产服务机构董事长兼总裁陶红兵
商业地产热应当退烧

地产中国网：现在商业地产和住宅市场截然相反，很多名企非常看好商业地产的前景，行动上也不落人后。您如何看待这种市场趋势？

陶红兵：我不看好现在大多数开发商所称的商业地产，我认为风险很大。原因有几点：

首先，很多开发商缺乏对商业业态的规划和定位，多以主力店旗舰店为噱头吸引招商，落成后只是持有少量或不持有。散卖后的商业很难控制业态布局，人气很难聚敛。

第二，商业地产运作很重要的一点就是商户资源。长期开发住宅的开发商很难在短期内聚集大量商户，所以只能求助于商业管理公司。这就导致有的开发商对商户控制力较弱，议价能力不高，要做到开业前基本满租都很难，更别说经营火爆了。

而最重要的一点是电子商务对未来商业经营模式的冲击。即使一些老牌的开发商也很难对抗。据相关统计数据，明年网购消费额占比可能会突破5%，在2-3年后将形成几万亿的庞大市场。另外，构成冲击的不仅仅是销售额，还有消费人群，这部分人和传统零售业主要业态的主力消费人群是重合的。一旦客群的转移达到一定的临界点，这些大型购物型商业综合体将陷入恶性循环。

所以我认为这两年的商业地产热应当退烧，在2012年继续过去的商业地产开发模式，面对的可能不是蓝海，而是悬崖。现在越来越多的开发商看到商业地产的风险。所以我觉得未来一二十年内开发商的主流还是以住宅为主，会有一些开发商逐步的做更多的商业地产，但我想呢，它不会成为地产开发的主流。

地产中国网：您认为这种情况（商业地产热）会不会对你们地产服务商未来一段时间的市场策略有影响？

陶红兵：对地产服务业影响不大，因为做商业地产服务必须具备很多的专业技能。我们高策不会把商业地产作为主营业务。既然我对它不看好，为什么要做呢？

地产中国网：那么我们谈谈住宅市场。住宅市场在大幅下降后又有了略微抬头的趋势，包括一些地方政府也出台了微调政策，您认为今年下半年的市场是什么样的走向？

陶红兵：世界上预测最准的是章鱼保罗，但它已经死了，告诉我们一个启示，凡是预测太准的都会很快死掉。我预测的肯定是不准的，我想下半年下半年会比上半年好，在今年高策成立的时候，我就说过今年的市场会比上一年好，或许会有早春二月，三四月后会越来越好。

未来住宅产品将两极分化

地产中国网：您认为目前楼市中高端市场产品的前景如何？在今后的几个月内，一批中高端产品相继入市后，对北京市场会产生怎样的影响？

陶红兵：我对明后年之后的满足基本居住需求的所谓刚需产品不看好。为什么呢？对于商品房来说，一线城市或者一些二线城市，它的基本居住需求大部分已经得到满足，没有被满足的部分，保障房也会起到相应的作用。市场上应该是由保障房加上一些中低端的商品房来满足基本居住需求。

 

现在一线城市大部分的需求实际上是改善，大家想住得更好，而不是有没有得住。如果要解决这个问题，实际上是由中高端产品来解决。我们不能指望用中低端产品来解决改善性需求。

所以从商品房开发的前景来说，应该是中高端的产品逐渐成为主流。而中低端商品房，应该是和保障房组合，来满足基本居住需求的客户，我认为它不应该是一二线城市商品房的主流。当然在三四线城市很长时间内还是。

通州楼市业已见底地产中国网：通州目前处于混乱阶段，有的项目以跳水之姿疯狂走量，有的似乎还有意涨价。对此您有什么见解？

陶红兵：通州楼市现在确实处于一种比较乱的阶段，但各有各的原因。有的是开发商阶段性的缺钱，有的是最后的尾盘甩货，还有的是对手进行拦截，因为怕别人开盘抢夺客源，先下手为强，各种原因。根据情况不同，我觉得这都很正常。

通州下半年我觉得价格会逐步的趋稳，而且在稳定过程中，我认为在现有价格的基础上会有一定的上扬，但是幅度不大。

地产中国网：您认为通州现在合理的房价应该在多少？

我认为现在通州合理的房价，以毛坯为例，应该在13000-14000之间。如果品质说得过去，那么这在通州算是很合理的价格。但如果按照区位的别的一些因素衡量，实际上价格还有一定的上涨空间。精装在16000-17000差不多，这个价格实际上已经回到09年，因为通州是从10年的春节开始，从14000－15000很快涨到20000以上。

我认为现在就是底，价格不会再跌下去了。当然，这是指通州的主流产品，不排除个别和外围某些情况下，少量的跳水。但是总体情况下，通州现在就是底了。

通州不是CBD的附属品

地产中国网：通州楼市是否有中高端产品的土壤？而作为此轮调控背景下楼市的急先锋，通州是否还能回归到当初人们对它的预期--CBD后花园的美誉？为什么？

陶红兵：过去大家都以为通州市CBD的一个附属，为CBD服务，其实不完全是这样的。通州本身百万人口，百万人口什么概念。在全国都算是一个大城市了。一百万人口以下的省会城市都有好几个，比如海口、银川、西宁等等。通州的人口数都要超过这些省会，人口的依托在那儿，发展前景是不会差的。

既然如此，通州百万人口为什么不能出来几个高端盘？完全可以。

而且我觉得通州不仅仅是北京CBD的附属，它本身也会成为另一个CBD副中心，它具备这样的条件。一个CBD，除了硬件条件，还需要产业支撑。当然我不是说通州CBD会超越主城区CBD，但他会成为另外一个"副中心"。和主城区的定位不同，通州正在吸引一些产业机构、民营机构总部，再加上一些央企的二级公司，完全可以成为新的产业聚集地。

地产中国网：您认为，合生滨江帝景此番入市定位有何特点，您认为项目是否能改变通州中高端市场的局面？

陶红兵：不敢说完全改变通州中高端市场的局面，但是这个项目会为通州带来亮点，和其他项目有很多的不同。因为目前为止，通州"号称"很多中高端项目，实际上都不是中高端，它们一定程度上向市场做出了妥协。

为什么觉得滨江帝景这个项目很不错，即使只看户型，和别的项目也有很多设计理念的不同，装修设计也更精细，配置会更好，户型设计有很多亮点，实际上反映了设计师对生活方式的理解和引领。但这还不足够让它成为中高端。

实际上，滨江帝景这个项目有的地方确实是别的很多项目没做到的。幼儿园、小学都一起规划好。像幼儿园的位置，一般都是摆在小区的一角最不起眼的地方，不要占据太好的位置。但它恰恰把它放在小区正中央的位置，开发商的理念就认为所有的住户送孩子上学的距离都要差不多。以人为本的一种理念。

而且它的配套，包括会所和商业，学校和幼儿园，它会在第一期入住的时候同时启用。不会等房子全部都盖好了，客户都入住了才开业。我觉得这才是中高端，它不会住进去一两年还是工地，一两年孩子都没地方送、一两年连超市商店都没有。

中高端的本质就在于居住的一种人性化，一种生活理念，所以虽然一期产品中小户型为主，面对的客户可能大多数是首次置业，但我们认为它打造了一个首次置业的新标准，即第一次买房也不是出于短期过渡和凑合，而是能长期宜居的好房子。而合生滨江帝景在这方面，是按照一个中高端应该具备的要求来做的，这点还是很看好的。

合生做了有一两年的前期准备。本来去年打算开盘，但是因为一些配套，像刚才说的幼儿园、学校、商业这些规划还没确定，今年下了决心，和一期同步建设。所以放在今年开。

地产中国网：在滨江帝景项目上高策做了哪些工作？

陶红兵：现在高策在滨江帝景项目，主要是做营销策划和销售代理，以及二期的产品定位建议。在营销策略上高策有不少创新，比如说推出夜场接待，拒绝电开（就是电话拓客）。马上还会推出"易支付"，就是指首付也可以分期付款，方便客户购房。解决一部分现在手头资金不足，首付款有点困难，但是未来预期收入比较高，他到明年可能就解决了资金问题，这部分群体也是我们的潜在客户。包括前期我们做了一些微电影和视频，创意很有特点，播出后的反响还不错，这些都是一些营销创新的亮点。

2000亿的分羹目标

地产中国网：今年初我们曾经谈过高策成立的初期目标。现在年已过半，公司计划的完成情况如何，完成预期如何？

陶红兵：和我们预想的计划不太一样。应该说和计划"差别"非常大。最初我们的计划是全年在各地开设12、3个分支机构，上半年的目标是7-8个。

但截至到目前，我们在全国的分公司数量已经达到了15个。包括我们今天刚成立的沈阳公司，正式进军东北。目前高策在华东增加了安徽、浙江两区，加上华北、华东、西南原有的的10个分公司，一共15个。可以说提前完成了年终任务。

今年全年接单，我自己心目中定了个2000亿的目标。但是给各公司下达的指标是1260亿。截止到目前，已经有700-800亿的签约额了，剩下400多亿的合同正在谈判。我估计到这个月底，应该会实现1000亿的接单额。也就是说我们完成了下达的全年任务的三分之二。

地产中国网：对于一个今年新成立的公司，成绩相当不错了，市场接受度很高。

陶红兵：因为是刚成立，我们现在更多的精力是投入到公司的筹建中去，包括一些前期事务的开展，所以实际上重心没有放在业务拓展上。下半年还可能会有1000亿左右的接单合同额。

地产中国网：高策的中长期目标是什么？

用大约三年的时间，做到全国的第一阵营。在我心目中，全国前五强才算第一阵营，我们未来用几年的时间，三年还是五年，还是更久，不一定，但要尽快进入。