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　　 叫停外资直接投资中国房地产，并未封死外资进入渠道，但投资成本和退出门槛的升高，及传递的政策导向，将产生深远影响 

　　尽管传闻已久的对外资进入房地产业的限制性政策刚刚正式发布，但是，大多数业内人士均在一周前便拿到了这份由建设部、国家外汇管理局、国税总局等六部委会签的文件。

　　文件分四方面，共计十四条，意在规范房地产市场外资准入和管理。业界普遍认为，从具体执行的角度来看，这份文件对于有一定规模的境外投资机枪约束力有限，但其中传递的政策导向却不容忽视。至少在房地产投资方面，这份文件的出台意味着，鼓励热钱进入的时代结束了。

　　八部委拉网投限

　　这一刚刚颁布的新文件，对于看好中国房地产的境外机构或个人是一个直接的打击。首先，他们直接投资中国房地产的路被封死了。根据新的规定，境外机构和个人如果不是为了自用，而是纯粹出于投资目的在中国境内买房，必须具备两个新的条件：

　　一是必须申请设立外商投资企业，在商务主管部门和工商银行管理机关办理注册登记手续，并到中国税务机关办理税务登记；

　　二是除个人以外，只有投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的、注册资本不低于投资总额50％的境外机构才能获准在中国投资房地产。

　　除此之外，新的规定还特别指出，参与投资的各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。规定还要求中国外汇管理部门对境外资金购房结汇进行严控。

　　不过，这些原则性的规定最终将如何执行，还有待包括建设部、商务部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行、税务总局、国家工商总局、银监会、外汇管理局等在内的八部委制定操作细则。

　　“从对外资进入房地产的几乎不设防，到八部委史无前例的拉网设限。政策导向可谓骤然转变。”一位不愿透露姓名的外资房地产商评价说。
这一转变的背后，是近年来外资对中国房地产业投资成倍增长下，政策制定者对其投资动机、拉动房价的影响，及其蕴涵的潜在金融风险的多重忧虑。

　　汹涌的外资

　　今年5月，在国家外汇管理局发布的《2005年中国国际收支报告》中，外汇流入房产领域被视为关注重点，提升到了“维护国家经济金融安全”的高度。

　　据该报告显示，2005年境外机构购买中国建筑物业34亿美元，占去年房地产总投资额的15％，但因部分无法核实的交易未被统计在内，实际数字可能更高。

　　而据仲量联行报告显示，2005年境外投资者在国内房地产领域投资约55亿美元，占2005年国内全部房地产投资总量(包括土地市场交易)的3%，主要投资城市集中在北京、广州、上海三地。

　　仲量联行7月12日发布的2006上海房地产市场研究报告进一步显示，今年上半年境外投资者在国内主要城市投资总额已接近去年全年境外投资的70%，约35亿美元。

　　今年五六月间，正是中国的房产新政起草酝酿之际，各大境外投资机构闻风而动，掀起了限制性新政出台前的最后一轮收购狂潮。

　　先是新加坡嘉德置地斥资13.5亿元购入西直门西环广场的部分商业物业。而后，香港新世界中国地产有限公司，又通过公开挂牌出让方式以13.46亿元取得了贵阳金阳一地块开发权。渣打银行则携手摩根士丹利房地产投资基金向世茂房地产控股公司投资5000万美元。

　　不过，外资收购狂飙的风眼还在上海。

　　6月6日，摩根士丹利继4月投资数亿陆续收购浦东陆家嘴中央公寓4幢住宅楼及浦东金桥埃蒙顿假日广场项目，又以7.58亿收购华山夏都高档住宅。

　　香港协和集团出价一亿美元从荷兰ING手中取得盛捷高级服务公寓的100%股权；美国高盛以逾7000万美元的价格买下虹桥花苑酒店式公寓；基汇Gateway Capital则斥资约6亿元人民币购买了新天地旁翠湖天地18号楼。

　　对外资频繁染指上海地产的现象，新华社特以内参形式发表《国际资本趁楼市调整大量收购稀缺地产资源》一文。上海市房屋土地管理局于今年4月核实情况汇报显示，截止到2006年一季度，上海市共有房地产企业5023家，其中外资企业为365家，占总数的7.2％，房地产企业注册资金达2796亿，其中外资749亿。占总数26.8%。

　　仲量联行研究报告显示，外资企业数量不多，但资金量庞大，主要集中于高档住宅公寓。

　　在搜房公司总裁莫天全看来，外资集中投资高档物业项目的三类投资动机，是引起政策制定者警惕，而最终推出限制性政策的诱因。

　　莫认为，外资投资中国高档物业，一是赌人民币升值；二是寻求短期套利；三是以参股的形式变相高利放贷。这三类动机下的投资行为，由于主要投资对象是价格最高的那部分房产，对于拉动楼市价格继续上涨起了相当大的作用，其潜在的金融风险亦不容忽视。

　　华高莱斯总裁公衍奎则分析认为，在国内金融市场尚未放开的背景下，具有稳定高收益的