2012年5月，各地写字楼租金走势分化开始明显，北京租金继续领涨，深圳租金则连续回落，二线城市延续平稳。虽然供应方面有所回落，但受定价日趋合理的影响，5月写字楼成交明显回暖，投资者入市的热情也逐步增加。中原集团研究中心经理季峰认为，随着未来“稳增长”政策的陆续出台，中国经济将探底回稳，写字楼租售市场或将重新活跃。

　　租赁市场：租金涨跌互现 空置持续下降

　　5月，各地甲级写字楼租金指数走势继续分化，其中北京、广州租金环比上涨1.30%、1.25%，上海、深圳环比分别下跌3.42%、1.39%，而成都、杭州、重庆则基本持平。与去年底租金水平相比，除深圳出现明显回落外，其余城市均持平或上涨，其中北京表现尤为突出，涨幅达19.43%。

　　写字楼空置率方面则呈现普降的趋势，仅重庆环比微增0.74%。其中深圳在7个城市中降幅最大，今年以来空置率首次低于7%，受此影响，未来租金有望企稳。由于租赁需求旺盛，今年以来北京租金上涨显着，而其空置率亦一路下行，目前空置率仅为3.47%，租金仍有上涨潜力。

　　销售市场：成交逐步活跃 以价换量显效

　　5月，北上广深四大城市写字楼销售全面回暖。据中原集团研究中心监测数据显示，四大城市写字楼总计成交49.12万平方米，环比增长50%，同比基本持平。从成交明显来看，上海写字楼市场再现2宗整栋写字楼成交案例。其中上海国际研发总部基地成交3栋写字楼，成交面积超过2万平方米；金桥出口加工区软件园一期G2-18＃地块研发楼成交1栋写字楼，成交面积超1.7万平方米。这两个项目占全市写字楼成交面积的近三成，但由于成交均价仅为10000元/平方米，大幅拉低了上海的写字楼成交均价。而供应面积则大幅减少，总计供应31.74万平方米，环比减少37%%。季峰表示，在销售回暖而供应下滑的情况下，5月写字楼市场再次出现了供不应求的现象，而出现这种现象的主要原因是写字楼的定价日趋合理，刺激了部分投资者和自用客户的入市。

　　而价格方面，根据中原二手写字楼价格监测系统显示，各大城市写字楼价格走势继续呈现分化,其中深圳写字楼价格延续下降走势。本月深圳甲级写字楼价格环比下跌1.38%，跌幅与上月相比大幅收窄，目前价格从高位已滑落12%，由于价格下调、租金平稳，目前深圳甲级写字楼的回报率已上升至4.81%，未来价格继续下降的空间有限。

　　土地市场：成交极度低迷 流标率维持高位

　　虽然写字楼销售市场逐步活跃，但是商办用地成交依然处于低位。据中原集团研究中心监测的13个重点城市商办用地数据显示，5月份成交量跌至2008年5月以来的最低位，较前四月的月均水平大幅缩减约73%。供应则显着放量，较前四月的月均水平大增约160%。今年前五月，商办用地供求量同比分别下降16%及41%，受成交萎缩影响，商办用地出让金同比大减约47%。

　　从中原监测的13个重点城市数据来看，5月份居住、商办用地流标率仍维持高位，分别约为19%及17%，但商办用地较上月小幅回落。由于当前楼市政策仍坚守“限购红线”不动摇，这使得开发商对后市信心仍不足，购地始终谨慎。随着本月供应大幅放量的推动，预计下月成交量将显着提升，但流标率或将重新攀升。

　　季峰表示，近期公布的中国4、5月经济数据差强人意，经济探底进一步明确，写字楼市场受此影响表现平淡。然而经济的下滑已经引起了决策层的高度关注，“稳增长”将成为未来一段时间政府的工作重点，通过放缓人民币升值稳定出口，加快投资项目的批准速度，下降存款准备金和存贷款利率，这一系列组合拳祭出后，二季度经济见底的概率极大，经济探底回升后写字楼租售需求或将重新活跃。

　　作者：中原地产研究中心