“一石激起千层浪”，每每有地方政府爆出“微调”传闻，社会各界立即就会作出激烈反应。7日，扬州出台政策鼓励买房，将对144平米以下购房行为给予4-6‰奖励，消息一出楼市瞬间沸腾。这不奇怪，我国楼市是不折不扣的“政策市”，任何政策的风吹草动都会牵引各方神经。不过，随着中央调控“坚持不动摇”，地方政府铁定会更加“绷不住”，可以说，不管扬州此次是否被叫停，各种“微调”都会愈演愈烈。未来数月内，地方微调将成影响楼市走向的最大不确定因素。

　　一枝独秀 地方微调刺激楼市“扛大旗”

　　五月首周已过，楼市不仅未现“红五月”的热闹景象，反而疲态尽显。中指院数据显示，40个重点城市中有七成城市商品房的成交量环比下降，其中成都、重庆、深圳等城市降幅均在30%以上。事实上，三月楼市回暖春光乍现之后，四月楼市并没有延续甚至超越三月楼市成交的强劲势头，而是“平淡收场”，到了五月则更加“不尽如意”。也就是说，在刚需集中释放以及首套房贷利率优惠联合“推波助澜”之后，楼市再度出现降温沉寂的现象。

　　随着刚需逐步释放、后劲乏力，中央坚持调控不动摇，住建部否认“酝酿刺激刚需政策”，部分银行叫停首套房贷利率八五折优惠，开发商降价无甚新意……楼市低迷，谁人横刀立马刺激成交？唯有地方微调。十八大之前，中央楼市调控主基调预计不会发生大的变动，而银行出于风险和利润考虑，也很难再给购房者开出更大优惠折扣，因此，几相比较，只剩地方政府拥有较大操作空间，“地方微调”成刺激楼市主要“兴奋剂”。

　　冲动难抑 地方微调势必将“愈演愈烈”

　　当然，地方政府频频微调，除了拥有操作空间以外，更深层次原因是自身冲动。随着楼市低迷，房企普遍看淡后市，纷纷采取“少拿地”的“过冬”策略，土地市场因而分外冷清，今年4月份全国重点城市土地成交继续走低，30城市土地成交规模再度下跌，地方政府土地出让金及各项税费不可避免受其影响，随之大大萎缩，财政收入锐减令地方政府“如坐针毡”。

　　随着楼市调控的持续深入，地方财政收入还会更加吃紧、难以为继，因此，不管中央调控多么严厉，并对某些“地方微调”屡屡叫停打压，都无法阻止下一个地方政府微调的前仆后继。事实上，自2011年下半年来，已有30城市出台了不同形式的楼市微调政策，有些因尺度较小且符合“保护刚需”的政策框架而侥幸过关，有些则因尺度较大悍然挑战“调控底线”而被直接枪毙。兔子急了会咬人，财政收入少了地方就会微调，哪管它是否会被叫停，都会有更多地方政府按捺不住加入“微调大军”，而且尺度也很有可能进一步加码，一旦有成功闯关者，必有追随者，而一旦追随者达到一定规模，发展成新一轮轰轰烈烈的“救市”并非没有可能。

　　我们此前曾分析过，“十八大”前，中央无论是基于政治还是经济考量，都会将调控“熬到底”，中央楼市调控会力求“稳定”，不会出现较大变数。但地方政府恰恰相反，随着调控的持续深入，土地财政大幅萎缩，地方政府承压越来越不堪其重，因此，最有动力也最有操作能力去尝试各种方法对楼市调控进行“微调”。而一旦地方微调演变成“救市”气候，将直接影响人们的心理预期及楼市走向，因此，可以预见今后地方微调会愈演愈烈，并成为未来一段时间影响楼市的“最大变量”，当然，变量能否成功发酵，中央表态是关键。