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谢逸枫:缘何多地楼市爆发千人排队抢房潮?

http://www.bj-officerent.com    2011-06-17    来源:北京写字楼租赁中心

 引语:中原市场研究部统计数据显示,6月上旬,全国主要的54个城市合计签约新建住宅套数为69673套,与5月上旬相比基本持平。这也是楼市成交量从3月开始,连续多月维持在高位。从成交数据来看,一线城市成交量继续明显复苏。其中,北京签约住宅2810套,同比上月上涨幅度为17.4%。与此同时,其他城市也均继续维持在限购后的最高成交量。北京市住建委房地产交易最新数据显示,北京6月前9天的新建住宅成交2396套,而5月同期是2099套。二手房住宅6月前9天交易量为3263套,5月同期是2665套。

  2012年6月10日,南京凤凰城火爆开盘,首次推出约60-140平方米精装房源500多套,现场两度紧急加推200多套新房源。截止到当天15:30,劲销超过600套,去化近九成。现场大巴112辆,私家车”以上内容,是南京碧桂园凤凰城项目昨天发布的官方微博。而来自北京新开盘项目的销售情况也显示,楼市回暖在继续。位于北京南四环外西红门的鸿坤-曦望山近日两次开盘,均获得房源数近2倍的客户抢购。保持平价开盘、坚持开发中小户型,是项目取得成功的主要原因。

  2012年6月10日,深圳首个开盘的项目“水榭春天”5期推出近千套房源,当天便售出820多套,销售率超过八成。“水榭春天”此次推出的近千套房源中大多数户型都是90平方米以下,主要针对刚需客户。与此同时,该项目位于深圳龙华人民 南路旁,项目总占地16.7万平方米,总建面56万平方米,毗邻深圳地铁4号线红山站,距深圳主城区约12公里,车程约15分钟。

  受当地调控政策深度调控的影响,深圳楼市在去年年底跌至冰点,项目开盘销售率暴跌至20%以下。2012年伊始,深圳部分主打刚需的项目,用低价加促销的方式以期撬动市场。3月,该市一手商品住宅成交面积30.02万平方米,环比大涨76.17%,成交3430套,环比增加77.63%,同比高出28.66%,市场开始复苏,形成“小阳春”。到了5月份,深圳市一手商品住宅成交量回升至4067套,成交均价回升至18204元/平方米,创出年内量价的新高。连跌七个多月的深圳楼市已是量价齐升。4月底,深圳梅林关口某楼盘开盘推六百余套房源,当日销售过八成;5月初,深圳宝安某项目开盘推五百余套房源,当天基本售罄。

  亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受《证券时报》记者采访

  记者:6月份很多地方再现排队购房景象,楼市回暖势头强劲,就是说房价已经调整到位了?  谢逸枫:全国多地再现排队购房景象,说明楼市回暖势头强劲,但房价调整到位为时过早。不过,目前是买房好时机,一是调控触底,全国51个城市调控微调.二是货币政策转向宽松,三次降准和一次降息.三是保增长,新一轮经济刺激计划打响.四是房贷放松,二套房贷放松发出强烈信号.五是多个城市销售成交回暖,部分城市价格上涨。六是首套房贷首付下降,利率大幅度调整。不排除开发商是为了市场宣传而炒作,有市场营销噱头的怀疑。从投资额、销售业绩、资金来源等数据看,地产市场最低点可能已经过去。中央调控政策还会延续,今年下半年楼市很难做到全面热销,市场形势只是趋于平稳。

  记者:6月份很多地方再现排队购房景象原因是什么?

  谢逸枫:出现千人排队“购房潮”主要原因是信贷紧张逐渐缓和调控微调及开发商“以价换量”的销售策略结果。一方面是从整体数据看,全国主要城市首套房信贷额度和利率优惠都有上涨,这使得刚需在房价下调的情况下,借助信贷购房的能力增加;价格逐渐震荡寻底。另外一方面是截至目前全国有51个城市出台了有利于刚需的微调政策,刚需的入市使得市场逐渐出现了底部特征。政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等,央行三次下调存款准备金率和一次降息。三是多个城市销售火热,提升买卖双方对市场信心。而房地产市场连续3个月回暖,走出低谷趋势已经确立。同时,开发商加大价格促销的优惠幅度,同时增加供应。”

  记者:受成交量回暖的影响,6月土地拍卖市场也有解冻的势头。开放商是不是已经适机开始抄底拿地了?

  谢逸枫:受市场销售成交回暖在的影响,今年第二季度后,预计房企将开始积极拿地,不排除年底扎堆供地。主要原因是今年前5个月房企新增土地储备不足,再加上现在资金压力开始有所缓解和6月即将入市的地块质量较高,以及部分城市近期出现了房地产政策微调,这都会增强开发商的拿地信心。今年上半年土地市场陷入低谷,因而下半年的土地出让压力较大,加之多次出现“前低后高”的供地格局。2012年3、4月份,房企销售业绩相比年初小幅反弹,土地市场也开始热闹。因此,不排除今年再次出现年底扎堆供地的情形。预计在销售回款加速信贷环境日益宽松的情势下,将有更多的企业择机入市购地抄底。  记者:开发商手上还有天量的库存,后市如何走?  谢逸枫:去库存是开发商当前首要任务,否则会影响到开发商的资金链。但随着调控调整和购买力入及房企的资金紧张缓解等市场回暖,下半年房市将呈现“火热”局面。不过,房价平稳,不会出现大幅度价格促销的行动。一方面是开发商为冲刺年销售目标和业就,继续加大推货和促售是首要任务。另外一方面是政府调控微调蔓延和货币及新贷等政策的调整,将放出更多市场刚性和改善的购买力。其他方面就是市场上商品房库存压力巨大,去化库存依然需要靠“性价比”作为拉动销售的利器。四是当前中央房地产调控未实质性放松,楼市面临不稳定的市场和政策因素,但是生存是第一个考虑因素。因此,需要一旦爆发和性价比呈现及为完成销售任务等原因,下半年房市将呈现“火热”局面。

  记者:今年房价如何趋势?

  谢逸枫:今年国内房价依然保持上涨的趋势,上涨幅度维持在3%-5%之间上下波动。一是从经济发展层面看,今年国内GDP增长幅度依然是7.5%-8.2%之间,而今年CPI政府控制目标与去年一样,是4%,而去年是CPI上涨5.4%,今年CPI要控制在4%内估计比较困难。剔除除通胀因素,今年房价上涨3%-5%是没问题。二是今年国内前5个月房价上涨幅度看,70个大中城市住宅销售均价上涨维持2%以上。显然,5月房价上涨趋势明显,利好政策和信心恢复后,房价上涨是肯定的。不过,今年房价不会出现大幅度或暴涨的局面。三是从今年国内中央房地产调控看,微调正式进入密集期,市场底部凸出。可以判断出中央不会再出新的严厉政策和收紧调控。四是从国内房地产发展趋势看,未来城市化走完需要二十年,市场潜在巨大购买力。况且国内的投资渠道缺乏和负利率未消除及通胀的因素存在,房子依然最具有投资价值,又能够抗通胀的保值增值产品。

 

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