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| 所处楼盘： |
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物业类型： |
住宅 |
| 所处地段： |
海淀区 - 北二环 |
租售方式： |
出租 |
| 地址： |
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装修情况： |
精装修 |
| 面积： |
98 M2 |
楼层： |
当前82层/共59层 |
| 价格： |
78元/月 |
付款方式： |
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| 联系人： |
微信bk4392 |
联系电话： |
微信bk4392 |
| 信息有效期： |
长期有效 |
发布时间： |
2020-05-05 23:29 |
| 信息来源： |
个人 |
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详细介绍
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来源：REITs行业研究
作者：中泰建筑研究 邢立力
01
核心观点
基础设施领域公募REITs试点正式起步：日前证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。
《通知》对基础设施REITs的重要意义给予充分肯定：短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。
中国基础设施领域REITs的探索由来已久，本次《通知》的出台可谓是千呼万唤，后续有关税收等具体的配套政策有望陆续发布。基础设施公募REITs对基建投资以及基建板块的影响可以归纳为三点：崭新的阶段、绝佳的契机与难得的机遇。
崭新的阶段：存量时代的内生循环：公募REITs之于基建投资意义深远，虽然其发展壮大需要经过从零到一、从一到多的阶段，但其必然将加速中国基建投资进入新阶段的步伐，新的阶段包含三个层面的含义：
1、首先从投资规模来讲，我国基建投资正经历从增量向存量的切换；2、从基建的融资方式而言，地方政府经过十年的杠杆扩张，目前正面临收支不平衡造成的债务压力，这种不平衡既要诉诸于中央与地方财权事权的重新平衡，也要依赖于地方政府资产负债表的重构；3、基础设施REITs的到来以及放量有望改变基建的融资方式，既存量支持增量，基建在一定程度上实现内生循环。
站在当下这个时点，新一轮基建周期已经开启，基础设施公募REITs的推出无异于及时雨。北大光华学院在报告《中国基础设施REIT创新发展研究》中测算，截至2017 年我国基建存量规模为 113.68 万亿，如果REITs发行占比为1%，已经是万亿体量。
可以看出，基于目前中国庞大的基建存量资产，REITs的潜力是巨大的。基础设施REITs的发展壮大之于基建投资的意义不仅在于融资方式的革新，更在于可能开启了中国基建投资的内生循环，即以存量资产支持增量扩张。
标准REITs的公募基金属性决定了其资金来源的多元性，从而决定了基建融资的多元性，未来投资基建的群体不止包括政府、银行、保险等，可能还包括个人。
绝佳的契机：天时、地利与人和。重大政策的推行必然需要具备一定的条件或者契机，基础设施REITs推进的契机可以归纳为三个方面：
一、宽松的流动性。新冠疫情的冲击造成了目前全球极度宽松的流动性环境，部分国家已经出现负利率。疫情造成的全球经济衰退已经成为共识，是否严重至萧条尚需观察。
但可以预判的是由于经济恢复需要与债务压力，低利率的环境可能将成为常态。宽松的流动性与较低的利率使得基础设施REITs这种稳健型的中低收益率资产具备一定的吸引力，此为天时；
二、投融资项目集中进入运营期，供给充沛，政策友好。2016年以来的第三轮基建小周期是以投融资改革为主旋律的，大量BOT、PPP等投融资项释放，2016-2018三年PPP成交总量累计超多十万亿。
根据PPP项目3-5年的施工周期计算，未来三年PPP等投融资项目将集中进入运营期，本来就庞大的存量资产，加之较大规模新增资产，基建运营资产的供给非常充沛，此时推出基础设施REITs，可谓恰逢其时，此为地利。
三、原始权益人充足的参与动力。基础设施REITs的原始权益人主要包括政府（城投平台）与基建国企央企。中国的基建扩张过程中，国企央企的融资属性越来越强，因此沉淀了大量的运营资产。
随着新冠疫情的冲击，新一轮基建投资的扩张已经开启，作为基建项目的主要发起方，地方政府目前正面临收入和债务的双重压力，经济下行与地产周期回归冲击公共财政收入和土地财政收入，而经过多年的基建扩张，地方政府的资产负债表已经不堪重负，基础设施REITs推出为地方政府平衡资金压力和稳增长的目标提供了工具和渠道。
企业层面，目前国企央求面临降杠杆的压力，总而言之，在目前的环境下，无论是地方政府还是基建企业均有一定动力参与基础设施REITs，提供优质运营资产。
难得的机遇：基建周期终有新逻辑：基础设施REITs推出为基建行业带来的想象空间：从宏观层面而言，庞大的基建存量资产有望为增量投资提供较强支持，从而基建投资有望实现一定程度上的内生循环，这是重大改善；
从行业层面而言，基础设施REITs为龙头企业提供了新的权益性融资工具，从而腾挪出更大的空间提升集中度，抵抗存量阶段行业规模收缩的压力；
从微观层面而言，基础设施REITs有望重构基建企业的资产负债表和现金流流量表，基建国企央企目前处在大量投入资金换取运营资产的阶段，基础设施REITs作为一种权益性工具，通过盘活存量资产改善基建企业的现金流和资产负债率，提高资产周转率，从而优化基建的商业模式。
以上三点的实现虽然都是以基础设施REITs的放量为前提，但就中长期而言，这个逻辑是大概率会被证实的。基础设施REITs必然会经过从0到1、从1到多的过程，但如果以中周期的视角看待即将到来的存量时代，应该对这个逻辑抱有充分的想象力。
短期而言，基础设施REITs的推出一定程度上体现了政府扩张基建的态度：基建是要扩张的，只是不能完全走老路子。
结合基础设施REITs和基建小周期，基建板块的投资就可以归纳为：短期拥抱周期热度，龙头集中度提升实现超越行业的弹性；中期基础设施REITs有望优化中国基建投资格局，优化基建商业模式，总而言之基建短周期中终有新逻辑可讲；加之目前基建蓝筹与消费、科技、医药板块巨大的估值差，基建板块的投资价值是比较显著的。
如果还要打一个比方的话，基建板块就像“一堆干彻底的柴”（周期向上、估值底部），基础设施REITs就是那一丝“火光”，而宽松的流动性就像一片“晴天”。
风险提示：经济下滑超预期、政策执行低预期等
02
基础设施领域公募REITs试点正式起步
日前证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。
《通知》对基础设施REITs的重要意义给予充分肯定：短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。
中国基础设施领域REITs的探索由来已久，2016年12月发改委与证监会联合发布《推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》，提出要共同推动不动产投资信托基金（REITs），进一步支持传统基础设施项目建设。
2019年6月，发改委投资司副司长韩志峰表示，推动基础设施REITs具有重要意义，基础设施REITs盘活存量资产收回的资金，可以为新的补短板项目提供资本金，形成投资良性循环。
2020年1月证监会召开的2020年系统工作会议中表示要稳妥推动基础设施REITs试点，本次《通知》的出台可谓是千呼万唤，后续有关税收等具体的配套政策有望陆续发布。基础设施公募REITs对基建投资以及基建板块的影响可以归纳为三点：崭新的阶段、绝佳的契机与难得的机遇。
03
崭新的阶段：存量时代的内生循环
REITs是以发行权益投资证券的方式募集资金，并将资金专门投资于不动产领域，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种产业投资模式，其之与原始权益人而言是一种权益融资工具，而对于投资者则是一种投资标的，公募REITs具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点。
REITs在海外已经发展的比较成熟，以美国为例截至2019年REITs数量超过200只，市值规模超多1.3万亿美元，其中基建REITs所占比重约为11%。
公募REITs之于基建投资意义深远，虽然其发展壮大需要经过从零到一、从一到多的阶段，但其必然将加速中国基建投资进入新阶段的步伐，新的阶段包含三个层面的含义：
1、首先从投资规模来讲，我国基建投资正经历从增量向存量的切换；2、从基建的融资方式而言，地方政府经过十年的杠杆扩张，目前正面临收支不平衡造成的债务压力，这种不平衡既要诉诸于中央与地方财权事权的重新平衡，也要依赖于地方政府资产负债表的重构；3、基础设施REITs的到来以及放量有望改变基建的融资方式，既存量支持增量，基建在一定程度上实现内生循环。
我们在深度报告《经济危机与基建周期》中对最近二十年的基建投资进行了系统的复盘，中国基建经过亚洲金融危机之后的十年内生扩张、次贷危机之后十年的杠杆驱动（地方政府），目前正步入存量波动的阶段，并且是以小周期的形式进行切换。
对存量阶段的判定一方面在于中国城镇化正在放慢，且基于长波视角的中周期已经开始切换，另一方面在于2008年以来支撑基建扩张的原有融资模式经历了供给侧之后，已然衰弱。
从基建资金演变的方式来看，大概可以分为两个阶段：1998-2007年、2008-2019年。亚洲金融危机期间，中央通过发行长期建设国债与信贷支持完成了基建的刺激，之后从2001年开始基建投资进入内生扩张的阶段，这一阶段基建的快速持续扩张并没有带来地方政府杠杆的明显上升，核心在于这一时期中国GDP在国际化、城镇化、工业化的共振驱动下快速增长，地产繁荣，财政实力获得了极大充足，基建的扩张是经济增长的结果。
而次贷危机与四万亿之后，基建进入杠杆驱动的阶段，这一时期基建的每一次扩张都伴随地方政府债务的快速膨胀，且每一轮基建小周期的资金组合都不一样，大致经历从表内到表外再到表内的过程，这一时期基建被反复作为刺激经济的手段。
站在当下这个时点，新一轮基建周期已经开启，基础设施公募REITs的推出无异于及时雨。
北大光华学院在报告《中国基础设施REIT创新发展研究》中测算，截至2017年我国基建存量规模为113.68万亿，如果REITs发行占比为1%，已经是万亿体量。
可以看出，基于目前中国庞大的基建存量资产，REITs的潜力是巨大的。基础设施REITs的发展壮大之于基建投资的意义不仅在于融资方式的革新，更在于可能开启了中国基建投资的内生循环，即以存量资产支持增量扩张。
标准REITs的公募基金属性决定了其资金来源的多元性，从而决定了基建融资的多元性，未来投资基建的群体不止包括政府、银行、保险等，可能还包括个人。
04
绝佳的契机：天时、地利与人和
重大政策的推行必然需要具备一定的条件或者契机，基础设施REITs推进的契机可以归纳为三个方面：
一、宽松的流动性。新冠疫情的冲击造成了目前全球极度宽松的流动性环境，部分国家已经出现负利率，危机面前的政策调控在某种程度上是不择手段的。疫情造成的全球经济衰退已经成为共识，是否严重至萧条尚需观察。
但可以预判的是由于经济恢复需要与债务压力，低利率的环境可能将成为常态。宽松的流动性与较低的利率使得基础设施REITs这种稳健型的中低收益率资产具备一定的吸引力，此为天时。
这一点与PPP是非常相似的，PPP推出是在2014年，但正式爆发是在2016年，2016年宽松流动性环境下的资产荒是引爆PPP的导火索。
二、投融资项目集中进入运营期，供给充沛，政策友好。
2016年以来的第三轮基建小周期是以投融资改革为主旋律的，大量BOT、PPP等投融资项释放，2016-2018三年PPP成交总量累计超多十万亿，根据PPP项目3-5年的施工周期计算，未来三年PPP等投融资项目将集中进入运营期。
2019年国企央企收入增速创2013年以来新高，并伴随着投资现金流的大幅流出，意味着PPP的施工正处于高峰，即将进入运营阶段。
本来就庞大的存量资产，加之较大规模新增资产，基建运营资产的供给非常充沛，此时推出基础设施REITs，可谓恰逢其时，此为地利。
三、原始权益人充足的参与动力。基础设施REITs的原始权益人主要包括政府（城投平台）与基建国企央企。中国的基建扩张过程中，国企央企的融资属性越来越强，因此沉淀了大量的运营资产。
随着新冠疫情的冲击，新一轮基建投资的扩张已经开启，作为基建项目的主要发起方，地方政府目前正面临收入和债务的双重压力，经济下行与地产周期回归冲击公共财政收入和土地财政收入，而经过多年的基建扩张，地方政府的资产负债表已经不堪重负，基础设施REITs推出为地方政府平衡资金压力和稳增长的目标提供了工具和渠道。
企业层面，目前国企央求面临降杠杆的压力，基建国企资产负债率只降不增，央企则要在2020年将资产负债率降至75%以下。最近几年国企央企运用了各种工具降杠杆，比如永续债、债转股、资产证券化、拆分上市等，而转让资产也逐渐被企业采用，比如中国中铁、葛洲坝、中国交建等都有转让高速公路运营资产的案例。
总而言之，在目前的环境下，无论是地方政府还是基建企业均有一定动力参与基础设施REITs，提供优质运营资产。
05
难得的机遇：基建周期终有新逻辑
从年初到现在，在基建短周期确定开启的背景下，基建蓝筹滞涨，在基本面确定性改善、估值处在相对底部的条件下，仍然不受市场青睐，原因大致可以归纳为三个方面：
1、市场已经嗅到了存量时代的到来，质疑基建扩张的持续性；2、虽然基建小周期已经开启，但市场质疑短期基建扩张的力度；3、由来已久的讨厌基建的商业模式：大量的垫资与糟糕的现金流。
短期我们很难区分哪一种因素是主导因素，但基础设施REITs推出为基建行业带来的想象空间：
从宏观层面而言，庞大的基建存量资产有望为增量投资提供较强支持，从而基建投资有望实现一定程度上的内生循环，这是重大改善；
从行业层面而言，基础设施REITs为龙头企业提供了新的权益性融资工具，从而腾挪出更大的空间提升集中度，抵抗存量阶段行业规模收缩的压力；
从微观层面而言，基础设施REITs有望重构基建企业的资产负债表和现金流流量表，基建国企央企目前处在大量投入资金换取运营资产的阶段，基础设施REITs作为一种权益性工具，通过盘活存量资产改善基建企业的现金流和资产负债率，提高资产周转率，从而优化基建的商业模式。
以上三点的实现虽然都是以基础设施REITs的放量为前提，但就中长期而言，这个逻辑是大概率会被证实的。基础设施REITs必然会经过从0到1、从1到多的过程，但如果以中周期的视角看待即将到来的存量时代，应该对这个逻辑抱有充分的想象力。
风险提示
1、经济下滑超预期。由于疫情影响，多个行业的业务被迫停止，对实体经济冲击较大，中小企业现金流状况紧张，经济下滑可能会超预期。
2、政策执行低于预期等。政策由发布到执行需层层传导，若传导途径不顺畅可能导致政策执行力度低于预期。
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美股昨夜低开高走，港股节后首日的千点暴跌也没有延续。今日早盘，港股开启反弹！
恒指一度涨逾1%，12个恒生行业指数仅一个下跌，汽车股、华为概念股表现抢眼，腾讯控股涨逾1%。富时中国A50期货开盘后也直线拉升，南方A50ETF录得0.6%涨幅。
港股大面积反弹
汽车地产科技股表现亮眼
隔夜美股市场利好消息传来，恒指今日高开0.6%，报23755.77点。
开盘后，盘面热点频现，恒指快速冲高，随后出现回落。截至午间收盘，恒指报23742.13点，涨0.54%；国企指数报9639.23点，涨0.42%。但主板半日成交仅379.5亿港元，交投清淡。
汽车股今日集体上涨。广汽集团、吉利汽车以近4%的涨幅领跑，华晨中国、东风集团股份、北京汽车、比亚迪股份纷纷飘红。
消息面上，有关部门下发通知，提出要加大对汽车个人消费信贷支持力度，持续释放汽车消费潜力。
科技股大面积反弹，华为概念股表现出色。中国软件国际上涨3.52%，中兴通讯H股上涨2.94%、舜宇光学科技、瑞声科技录得1%左右涨幅，三大电信运营商、中国铁塔均实现上涨。
内资房地产股表现活跃。
SOHO中国昨日受黑石私有化谈判暂停传闻影响大跌逾25%，公司虽尚未回应传闻，但今日股价已开启大幅反弹，截至午间收盘大涨13.82%。中国恒大昨日耗资1.06亿港元回购810万股股份，今日股价一度涨逾7%。此外，富力地产、融创中国、碧桂园等均实现上涨。
明星互联网企业股价维持强势。
美团点评近期获汇丰重申买入评级，早盘股价涨幅一度超过4%，创春节后新高。腾讯控股上涨超过1%，稳住400港元大关。
野村近日上调腾讯控股目标价至500港元，第三方平台伽马数据近日发布《疫情防控期游戏产业调查报告》显示，今年一季度，我国移动游戏市场收入近550亿元，同比增长超过49%。
机构：
港股及A股抗击打能力增强
A股休市期间，外盘的剧烈波动牵动亿万A股股民的心绪。不过今日这两项标的价格的上涨，给A股股民增添了些许安慰，也给明日A股的开盘增添了有利砝码。
在新加坡市场交易的富时中国A50期指，今日开盘后便直线拉升，盘中涨幅一度达到0.66%。虽然该期指五一当日逾4%的跌幅令市场忧虑，但情绪释放过后，连续两日均收得阳线。
在港股市场交易的追踪内地股票指数的ETF同样出现反弹。追踪A50指数的安硕A50及南方A50ETF均实现小幅上涨，合计成交额逾2亿港元。
兴业证券全球首席策略分析师张忆东最新报告表示，面对外部利空因素，A股和港股的“抗跌性”在提升，冲击之下核心资产往往能够出现中期的“黄金坑”。
“短期港股及A股，特别是港股因外部利空而下跌，恰恰是长期逢低布局内需型核心资产或科技创新型成长股的好时机。以长打短、长期布局真价值是大智若愚者的机遇。”张忆东认为。
具体到长线行业配置，张忆东推荐A股精选TMT、新能源车；港股精选互联网、消费服务、物业、教育及医药股。
